原状回復工事の範囲はどこまで？費用負担は？オフィス退去時に知っておくべきポイント

原状回復工事とは、賃貸契約終了時にテナントが物件を入居前の状態に戻すために行う工事です。まずは、原状回復工事の定義と基本的な仕組みを確認しておきましょう。

原状回復とは、国土交通省のガイドラインによると「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」と定義されています。

2020年4月施行の改正民法第621条では、「賃借人は、賃借物を受け取った後にこれに生じた損傷（通常の使用及び収益によって生じた賃借物の損耗並びに賃借物の経年変化を除く）がある場合において、賃貸借が終了したときは、その損傷を原状に復する義務を負う」と定めています。

つまり、借主が通常の使用を超えて物件に与えた損傷については、経年劣化や通常使用による摩耗は除いたうえで、入居前の状態に戻す責任を負うということです。

ただし、オフィス物件ではこの国のガイドラインだけでなく、賃貸借契約書や特約での取決めが最優先となる点に注意が必要です。

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出典：「『原状回復をめぐるトラブルとガイドライン』に関する参考資料」（国土交通省）

https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001611293.pdf

出典：「改正民法第621条」（e-Gov 法令検索）

https://laws.e-gov.go.jp/law/129AC0000000089#Mp-Pa_3-Ch_2-Se_7-Ss_3-At_621

住宅の原状回復では、経年劣化や通常の使用による損耗は原則として貸主負担です。一方、オフィスの原状回復はガイドラインを踏まえつつも、契約書の条項や特約内容がより重視されます。よって、借主が設置した造作物や設備の撤去・修繕までを負担するケースが一般的です。

【原状回復（住宅・オフィス）の比較表】

オフィスの原状回復は、住宅と比べて借主の負担が重くなる傾向にあります。トラブルを防止するためにも、契約時に原状回復の範囲や費用負担を明確にしておくことが大切です。

オフィス退去時に「原状回復工事」とともに耳にすることの多い「内装解体工事」ですが、じつはその意味合いは異なります。内装解体工事は、壁や床、天井や造作部分など、内装材を解体し撤去することを指します。一方、原状回復工事のほうは解体から修繕、回復までの全体を指すもの。つまり、内装解体工事は原状回復工事の中の一部分であると考えるとわかりやすいかもしれません。

両者の違いを一覧表にまとめると、下記のようになります。

【原状回復工事と内装解体工事の比較表】

契約上の「原状」がスケルトン状態に設定されている場合は、原状回復工事でもスケルトン戻しが必要になります。

原状回復工事は入居前の状態に戻すことが基本ですが、実際の工事範囲は契約書に記載の内容によって決まるため、必ず賃貸借契約書を確認しましょう。

オフィスの原状回復工事では、「どこまでが工事の対象範囲なのか」「誰が費用を負担するのか」を明確にすることが重要です。
これらの負担範囲や費用分担は、工事区分（A工事・B工事・C工事）で決められており、具体的な内容は賃貸借契約書や特約の「工事区分表」に記載されています。

くわしくは、以下の区分表をご覧ください。

【A工事・B工事・C工事の区分表】

工事区分の違いは、おもに「建物への影響度」で決まります。

A工事は建物の共用部分や躯体に関わる工事で、オーナーがすべてを管理します。
B工事はテナント専有部分でも建物全体に影響する可能性がある工事のため、費用はテナント負担ですが、工事業者の指定はオーナー側が行うことが一般的です。
C工事は建物に影響しない内装や設備の工事で、テナントが業者を選べます。

原状回復工事では、テナントが費用を負担するB工事とC工事が中心となります。入居時に将来の撤去費用も考慮した設備計画を立てることが大切です。

続いて、契約確認から工事完了までの一般的な流れを見ていきましょう。

まず、賃貸借契約書の内容を確認します。確認すべきおもなポイントは以下の通りです。

• 原状回復の具体的な範囲（どこまで戻すか）
• 工事区分表（A・B・C工事の分類）
• 指定業者の有無
• 工事可能時間帯の制限
• 工事申請に必要な期間

退去日から逆算して、工事スケジュールを決めます。オフィス家具や什器の搬出、従業員の引越し作業、実際の原状回復工事の順序などを整理し、それぞれに必要な日数を算出しましょう。

ビル管理規程による工事時間の制限（平日のみ、夜間作業の可否など）や、工事申請に必要な期間も考慮に入れておく必要があります。

工事業者から見積もりを取得します。先述した通り、工事区分によって取得方法が異なります。

B工事の場合は、オーナーが指定する業者からしか見積もりを取得できないケースがほとんどです。業者選択の自由度は限られますが、工事内容や仕様については交渉の余地があります。

C工事は複数の業者から自由に選択できるため、価格と品質を比較して検討することが可能です。

見積書を受け取ったら、各項目の内訳を丁寧にチェックします。「工事一式」とまとめられている場合、その中身（撤去、復旧、清掃など）になにが含まれているかまで確認しましょう。
とくに、以下の点に注意が必要です。

• 本来テナント負担とならない箇所（通常の経年劣化補修など）が含まれていないか
• 床・壁・天井など部分的な補修で済むところを全張替え扱いにしていないか
• 既存の設備より高価な設備の導入費用が含まれていないか

見積もり内容に問題がなければ、工事を発注します。工事自体は、造作物の撤去から始まり、配線・配管の撤去、床・壁・天井の復旧、設備の標準仕様戻し、最終的な清掃まで、段階的に作業が進められます。

工事が完了したら、オーナー立会いのもとで完了検査を行います。この検査で承認を得られれば、正式に原状回復工事の完了となります。

原状回復工事を実施する際は、事前の準備と細かな確認が欠かせません。
ここでは、オフィス退去時のトラブルを避け、工事コストを最適化するためのポイントを3つご紹介します。

原状回復工事で最も重要なのは、賃貸借契約書と特約の内容を正確に把握することです。契約書を見落とすと想定外の費用が発生する可能性があるため、曖昧な部分があれば事前に貸主へ確認を取りましょう。

とくに「スケルトン戻し」が条件となっているか、「標準仕様への復旧」で済むかで、工事費用は大きく変わります。また、居抜き物件では、入居時の状態を示す写真や資料の有無も重要な確認事項となります。

オフィスの原状回復では、住宅に比べて通常損耗や経年劣化も借主負担になるケースが多い点に注意が必要です。ただし、契約内容によっては貸主が一部負担する場合もあります。
通常損耗には、たとえば以下のようなものが含まれます。

• 壁紙の日焼けや変色
• カーペットの摩耗
• 設備の経年劣化

これらがどこまで借主負担となるか、賃貸借契約書や特約条項を事前によく確認しておきましょう。

原状回復工事は、退去日から逆算して十分な工期を確保しておかなければなりません。工期が短すぎると、夜間作業や休日作業による割増料金が発生し、コストがかさんでしまう場合もあります。

予期せぬトラブルに備えて、余裕を持ったスケジュールを組んでおくことが大切です。

オフィス退去時の原状回復工事は、工事範囲の把握から業者選定、スケジュール管理まで、多くの専門知識と経験が必要な複雑な作業です。

イトーキでは、オフィス移転のご支援の中で原状回復工事に関するご相談もお受けしています。数多くの移転プロジェクトをご支援する中で培ってきた知識をもとに、契約内容の精査から業者との調整、退去スケジュールの管理まで、プロジェクト全体をワンストップでサポートします。

原状回復工事は余裕を持ったスケジュール策定が大切です。オフィス移転をご検討の際は、ぜひお早めにイトーキまでご相談ください。

オフィス移転は、企業の転換点ともなる一大プロジェクト。原状回復工事を含め、移転をトラブルなく成功させるには、余裕を持った準備、計画が大切です。
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